Sự gia tăng của quản lý tầng lớp trong các tòa nhà dân cư ở Úc và ý nghĩa của nó đối với bạn

Trong bài viết này, bạn sẽ có được cái nhìn tổng quan về cách thức quản lý tầng lớp ở Úc và một số mẹo chung về những điều bạn cần biết để thực hiện.

3 thông điệp hàng đầu về quản lý tầng lớp:

1. Hãy lưu ý đến khả năng căng thẳng về tài chính và chi phí bất ngờ khi sống trong chung cư.

2. Hiểu rằng việc quản lý tầng lớp kém có thể khiến bạn phải đối mặt với nguy cơ bị ngược đãi người cao tuổi.

3. Biết các quyền của bạn và các bước bạn có thể thực hiện nếu có vấn đề phát sinh.

Giới thiệu

Là một người Úc lớn tuổi, bạn có đang nghĩ đến việc lần đầu tiên sở hữu căn hộ không? Hay bạn đã có kinh nghiệm sống trong căn hộ? Dù là trường hợp nào, bạn cũng sẽ là một phần của thế giới quản lý chung cư đôi khi khá phức tạp.

Mặc dù nghiên cứu cho thấy hầu hết người cao tuổi thích sống trong nhà riêng 1 , nhưng thực tế hiện tại của thị trường nhà ở Úc khiến việc sống trong căn hộ trở thành một lựa chọn thiết thực, dù bạn đang thu hẹp quy mô nhà ở hay mua nhà lần đầu. Và phong cách sống cộng đồng này đang ngày càng phổ biến, với khoảng 10% người Úc - tức hơn 2,5 triệu người, bao gồm cả người cao tuổi - sống trong căn hộ vào năm 2021. 2 , 3

Sống trong căn hộ chung cư có nhiều lợi ích tiềm năng – và cũng có một số thách thức – đi kèm. Một yếu tố khiến nhiều người bất ngờ, và trong một số trường hợp gây ra những vấn đề nghiêm trọng, chính là tác động của việc quản lý chung cư. Điều này đặc biệt quan trọng đối với người cao tuổi, những người có thể không có nhiều sự đảm bảo về tài chính hoặc khả năng ứng phó với những biến động có thể xảy ra trong quá trình quản lý chung cư.

Bạn có thể thấy việc quản lý tầng lớp không gây ra vấn đề gì, hoặc bạn có thể gặp phải căng thẳng tài chính hoặc thậm chí là hành vi lạm dụng. Điều quan trọng là phải hiểu rõ quản lý tầng lớp là gì và bạn có những quyền gì trong tình huống này.

Trong bài viết này, bạn sẽ có được cái nhìn tổng quan về cách thức quản lý tầng lớp ở Úc và một số mẹo chung về những điều bạn cần biết để thực hiện.

Tầng lớp là gì?

"Strata" là một thuật ngữ pháp lý được sử dụng trong luật sở hữu. Theo Hiệp hội Cộng đồng Strata 4 , quyền sở hữu strata cho phép sở hữu cá nhân một phần bất động sản (gọi là "lô đất", thường là căn hộ hoặc nhà phố) kết hợp với quyền sở hữu chung phần còn lại (gọi là "tài sản chung") thông qua một pháp nhân (gọi là "tập đoàn chủ sở hữu").

Chính quyền New South Wales có một trang web tuyệt vời giải thích các vai trò chính trong việc sắp xếp phân tầng . Trang web này thường áp dụng cho tất cả các tiểu bang và vùng lãnh thổ.

Theo Đường dây trợ giúp nợ quốc gia , các công ty chủ sở hữu sẽ thiết lập mức thuế tầng lớp hàng năm và thường được mỗi chủ sở hữu thanh toán theo quý.

Điều gì làm cho tầng lớp trở nên phức tạp?

Giáo sư Cathy Sherry, một chuyên gia hàng đầu của Úc về quyền sở hữu tầng lớp và cộng đồng, cho biết quyền sở hữu tầng lớp tự động kéo chủ sở hữu vào các mối quan hệ pháp lý và tài chính phức tạp với hàng xóm của họ và đây là lý do tại sao các biến chứng có thể phát sinh. 5 Như Cathy giải thích, việc trở thành chủ sở hữu bất động sản theo chương trình phân tầng có nghĩa là bạn sẽ tự động:

• có một phần trong tài sản chung thuộc sở hữu chung, như tiền sảnh tòa nhà, đường lái xe và vườn

• trở thành thành viên của một cơ quan quản lý công ty hoặc công ty chủ sở hữu

• sau đó được bao phủ bởi các quy định, luật lệ riêng tư được viết ra và nhiều luật của tiểu bang hoặc lãnh thổ

• có nghĩa vụ pháp lý phải trả phí hàng năm cho việc bảo trì tòa nhà của bạn, bao gồm cả bảo hiểm.

Quyền sở hữu tầng lớp có thể gặp vấn đề gì?

Vào năm 2024, Shelter New South Wales, cơ quan cao nhất của tiểu bang về chính sách nhà ở, đã xem xét kỹ lý do tại sao các chương trình quản lý nhà chung cư lại góp phần lớn vào tình trạng căng thẳng tài chính và mất an ninh nhà ở cho các hộ gia đình có thu nhập thấp và đặc biệt là người cao tuổi. 6 Cơ quan này đã phát hiện ra những vấn đề sau:

• Phí ẩn và mức tăng thuế bất ngờ . Mặc dù việc bảo trì chung cư có thể dễ dàng hơn so với nhà riêng và nhà cũ, nhưng chúng vẫn cần được bảo trì. Việc duy trì các tiện ích chung như sân chơi, hồ bơi, phòng tập thể dục, thang máy và bãi đậu xe ngầm phải do chủ sở hữu chung cư chi trả, bất kể họ có sử dụng các tiện ích đó hay không. Phí bảo trì có thể rất tốn kém, và trong một số trường hợp, chủ sở hữu phải trả những khoản phí mà họ không đủ khả năng chi trả hoặc không lường trước được.

• Việc ra quyết định phức tạp của ban quản lý tòa nhà. Một số người cảm thấy rất khó khăn khi tham gia vào các quy trình hành chính của tòa nhà. Điều này có thể do thiếu kinh nghiệm với các quy trình của ban quản lý và hội đồng, thiếu tự tin trong việc thiết lập ban quản lý, rào cản ngôn ngữ hoặc thiếu kỹ năng tài chính, tính toán hoặc đọc viết.

• Xung đột lợi ích giữa các nhóm chuyên môn khác nhau quản lý chương trình phân tầng . Các công ty quản lý tầng lớp là các doanh nghiệp độc lập được ký hợp đồng để chăm lo các công việc của chủ sở hữu lô đất, chẳng hạn như tổ chức các cuộc họp, thu và nộp thuế ngân hàng, và sắp xếp việc bảo trì tài sản. 7 Đã có những trường hợp các công ty quản lý tầng lớp không hành động vì lợi ích của chủ sở hữu lô đất.

Quản lý tầng lớp và lạm dụng người cao tuổi

Như Shelter New South Wales đã chỉ ra, không phải tất cả các nhà phát triển hoặc doanh nghiệp trong lĩnh vực nhà ở xã hội đều hành xử bất công hoặc thiếu đạo đức. Tuy nhiên, có bằng chứng cho thấy một số nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp quản lý nhà ở xã hội đặt lợi nhuận lên trên phúc lợi của cư dân.

Một số vấn đề này đã thu hút sự chú ý đáng kể của cộng đồng và giới truyền thông, với bài viết trên ABC Four Corners vào tháng 9 năm 2024 đã nêu bật hành vi phi đạo đức của một số người trong lĩnh vực quản lý tầng lớp. 8

Hãy lưu ý rằng việc quản lý tầng lớp kém có thể khiến bạn dễ bị người cao tuổi ngược đãi. Nếu bạn không quen với các quy trình quản lý tầng lớp, tiếng Anh của bạn không tốt, hoặc bạn không biết nhiều về kế toán và quản lý, bạn có thể dễ dàng không nhận ra rằng mình đang bị đối xử theo cách xâm phạm quyền lợi của mình.

Ví dụ về hành vi ngược đãi

Hãy chú ý:

• phí bị tính vô cớ, phí trái phép, hóa đơn tầng không được thanh toán và ảnh hưởng đến bạn (lạm dụng tài chính)

• hành vi đe dọa của một ai đó trong doanh nghiệp quản lý tầng lớp hoặc công ty chủ sở hữu – la hét, loại trừ, tung tin đồn, đe dọa, lăng mạ bằng lời nói (lạm dụng tâm lý)

• lạm dụng quyền hạn – phê duyệt chi tiêu không cần thiết hoặc công trình xây dựng tốn kém, sử dụng tài khoản tầng lớp để trục lợi cá nhân (lạm dụng tài chính)

• thông tin bị che giấu, gây áp lực để đồng ý với điều gì đó (lạm dụng tâm lý hoặc tài chính).

Phải làm gì

Nếu những điều này xảy ra, hoặc bạn nghi ngờ chúng đang xảy ra, bạn không cần phải chịu đựng. Bạn có quyền, với tư cách là người cao tuổi và là cư dân chung cư, và có những bước bạn có thể thực hiện để khẳng định quyền của mình.

Ví dụ, bạn có thể:

• nói chuyện trực tiếp với người liên quan, nếu bạn cảm thấy an toàn và thoải mái khi làm như vậy - có thể nên có ai đó ở bên bạn trong suốt cuộc trò chuyện

• nêu vấn đề với ủy ban công ty chủ sở hữu

• tìm kiếm sự hòa giải – xem danh sách liên lạc ở cuối bài viết này

• nộp đơn khiếu nại chính thức tới doanh nghiệp quản lý tầng lớp hoặc sở Thương mại Công bằng của tiểu bang hoặc lãnh thổ của bạn

• tìm kiếm lời khuyên pháp lý từ luật sư hoặc trung tâm pháp lý cộng đồng.

Ghi chép chính xác những gì đã xảy ra, thời điểm và người liên quan. Việc kiểm tra nội quy tòa nhà, thỏa thuận của chủ sở hữu hoặc thỏa thuận quản lý chung cư có thể hữu ích để bạn hiểu rõ căn cứ khiếu nại của mình.

Giải quyết khó khăn tài chính do thuế tầng lớp chưa nộp

Thuế tầng là một khoản phí quan trọng mà bạn phải trả, và việc không thanh toán sẽ gây ra hậu quả nghiêm trọng. Một bài báo của ABC News năm 2023 đã nêu bật sự gia tăng số vụ phá sản do nợ thuế tầng chưa thanh toán. Dữ liệu của Tòa án Liên bang cho thấy 10% tổng số vụ phá sản bắt buộc trên khắp Úc là do nợ thuế tầng.

Shelter New South Wales cũng lưu ý rằng những người có thu nhập thấp và/hoặc thu nhập cố định – bao gồm nhiều người lớn tuổi – đặc biệt dễ bị ảnh hưởng bởi các khoản thuế tầng lớn hoặc bất ngờ.

Nếu bạn nhận được tài liệu tòa án hoặc thư yêu cầu về các khoản thuế tầng chưa thanh toán, hãy liên hệ ngay với Đường dây Trợ giúp Nợ Quốc gia theo số 1800 007 007 để được tư vấn tài chính độc lập. Bạn cũng có thể xem trang web của đường dây trợ giúp để biết thêm những lời khuyên hữu ích, mặc dù mang tính chung chung.

Liên kết hữu ích tới thông tin

Nếu bạn muốn biết thêm thông tin về cuộc sống theo tầng lớp, hãy truy cập trang web của chính quyền tiểu bang hoặc lãnh thổ của bạn:

• ACT: Truy cập Canberra, ' Sở hữu một căn hộ ' và ' Mua một căn hộ '

• New South Wales: NSW Fair Trading, ' Strata '

• Lãnh thổ phía Bắc: Cơ quan Bảo vệ Người tiêu dùng Lãnh thổ phía Bắc, ' Giao dịch với một tổ chức công ty '

• Queensland: Văn phòng Thương mại Công bằng, ' Quản lý cộng đồng và tổ chức '

• Nam Úc: Dịch vụ tiêu dùng và doanh nghiệp, ' Quyền sở hữu tầng lớp '

• Tasmania: Đất đai Tasmania, ' Thông tin về quyền sở hữu đất đai và những câu hỏi thường gặp'

• Victoria: Consumer Affairs Victoria, ' Các công ty sở hữu ' và ' Phí – các công ty sở hữu '

• Tây Úc: Landgate, ' Danh hiệu Strata ' [LE2] 

Cuộc sống này trong tầng lớp Trang web của Sở Thương mại Công bằng thuộc Chính quyền NSW cung cấp tổng quan tuyệt vời về quản lý nhà chung cư, có phạm vi áp dụng rộng rãi trên khắp nước Úc. Ví dụ, trang web gợi ý rằng trước khi mua bất động sản nhà chung cư, chủ sở hữu tiềm năng nên:

• đọc các điều lệ để kiểm tra xem các quy tắc cộng đồng có phù hợp với lối sống của bạn không

• lập báo cáo phân tầng và báo cáo kiểm tra tòa nhà.

Danh sách kiểm tra khi mua căn hộ hoặc nhà ở của Chính quyền Victoria cũng thường hữu ích ở bất kỳ tiểu bang hoặc vùng lãnh thổ nào.

Tìm hiểu thêm về hòa giải

• ACT: Tòa án dân sự và hành chính ACT (ACAT)

• New South Wales: Thương mại công bằng

• Lãnh thổ phía Bắc: Trung tâm Tư pháp Cộng đồng

• Queensland: Dịch vụ giải quyết tranh chấp của Chính phủ Queensland

• Nam Úc: Dịch vụ hòa giải cộng đồng

• Tasmania: Dịch vụ tiêu dùng, xây dựng và nghề nghiệp

• Victoria: Cơ quan Bảo vệ Người tiêu dùng Victoria

• Tây Úc: Văn phòng tư vấn công dân

bởi Cathy Callaghan

Cathy là người ủng hộ các chính sách nhà ở tốt hơn và công bằng hơn, có trụ sở tại New South Wales.

---

Về tác giả

Cathy Callaghan

Cathy là một người ủng hộ các chính sách nhà ở tốt hơn và công bằng hơn, hiện đang sinh sống tại New South Wales. ...

Xem hồ sơ